Kakerlaken im Mehrfamilienhaus: Wege durchs Gebäude und gemeinsames Vorgehen

Das Haus als zusammenhängender Lebensraum

Für eine Kakerlake ist ein Mehrfamilienhaus kein Stapel getrennter Wohnungen, sondern ein Netz aus warmen, dunklen Hohlräumen. Die Küchen liegen oft genau übereinander, verbunden durch dieselbe Abwasserleitung, denselben Abluftkanal und dieselbe Vorwand, hinter der die Installationen laufen. Unten liegt ein Keller mit Heizung und Waschküche, oben manchmal ein warmer Estrich, im Erdgeschoss vielleicht eine Bäckerei oder ein Take-away.

In der Schweiz treten in Gebäuden drei tropische Arten auf, die auf beheizte Räume angewiesen sind: die Deutsche Schabe, die Orientalische Schabe und die Braunbandschabe. Das Bundesamt für Umwelt BAFU unterscheidet sie von der einheimischen Bernstein-Waldschabe, die sich im Sommer nur ins Haus verirrt und dort nicht überlebt. Für die Planung im Gebäude ist die Unterscheidung zentral, weil die drei tropischen Arten sich unterschiedlich durchs Haus bewegen.

• Die Deutsche Schabe lebt in Küchen und Bädern und folgt der Wärme und Feuchtigkeit der Installationen. Laut Merkblatt der Stadt Zürich wandert sie entlang von Lüftungs- oder Leitungssträngen von Wohnung zu Wohnung.
• Die Orientalische Schabe erträgt Kühle, lebt in Kellern, Waschküchen, Liftschächten und in der Kanalisation und wandert nachts weite Strecken, auch durch Innenhöfe und zum Nachbarhaus.
• Die Braunbandschabe verteilt sich über das ganze Gebäude und sitzt gern in Möbeln und Elektrogeräten, auch in Büros.

Wer im Haus Verantwortung trägt, fragt deshalb nicht zuerst «wer ist schuld?», sondern «auf welchem Weg ist sie gekommen, und welche Wege stehen ihr noch offen?».

Die Wege durchs Gebäude

Steigzonen und Leitungsstränge. Die wichtigste Verbindung im Haus ist die Steigzone: der Schacht oder die Vorwand, in der Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen senkrecht durch alle Geschosse laufen. Wo die Leitungen eine Decke durchstossen, bleiben oft Spalten, die nie ganz geschlossen wurden oder deren Abdichtung bei einer Reparatur geöffnet und nicht ersetzt wurde. Für eine Schabe ist das eine Treppe mit Heizung.

Typische Übergänge sind Rohrdurchführungen unter dem Spülbecken, die Aussparung hinter dem WC-Spülkasten, die Revisionsöffnung in der Badezimmerwand und die Wanddurchführung der Geschirrspüler-Zuleitung.

Küchenzeilen übereinander. In vielen Häusern sind die Küchen geschossweise identisch angeordnet. Abluftkanäle von Dunstabzügen, gemeinsame Lüftungsschächte in innenliegenden Bädern und die Hohlräume unter den Sockelblenden der Einbauküchen bilden eine zweite Verbindung neben der Steigzone. Ein Befall in der Küche im zweiten Stock taucht deshalb häufig zuerst im ersten oder dritten Stock wieder auf, genau übereinander.

Keller, Waschküche, Heizungsraum und Liftschacht. Diese Räume sind das Revier der Orientalischen Schabe. Nach ihrem Merkblatt der Stadt Zürich hält sie sich typischerweise in Kellern, Heizungs-, Maschinen-, Lüftungs- und Lagerräumen, Liftschächten und Waschküchen auf; in Wohnhäusern findet man sie meist im Keller oder in den unteren Stockwerken, gelegentlich auch dachnah. Gemeinschaftsräume, die niemandem einzeln gehören, werden seltener kontrolliert, und genau deshalb bleibt ein Befall dort lange unbemerkt.

Bodenabläufe und Kanalisation. Orientalische Schaben können nach dem Zürcher Merkblatt bei alten, undichten Abwasserleitungen oder über Abläufe mit ausgetrocknetem Siphon aus der Kanalisation ins Haus gelangen und dann den Leitungsschächten entlang hochlaufen. Ein ausgetrockneter Siphon entsteht dort, wo lange kein Wasser fliesst: im Bodenablauf einer kaum benutzten Waschküche, in einem leerstehenden Kellerabteil, in einer Wohnung, die zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht.

Abfallraum und Containerplatz. Ein Abfallraum mit undichten Containern, Essensresten am Boden und Wärme von angrenzenden Heizungsleitungen bietet Nahrung und Versteck zugleich. Für Lebensmittelbetriebe verlangt die Hygieneverordnung des EDI ausdrücklich, dass Abfallsammelräume so konzipiert und geführt werden, dass sie sauber sowie frei von Tieren und Ungeziefer gehalten werden können. Für den Abfallraum eines Wohnhauses gibt es keine gleichlautende Bundesvorschrift, die Logik ist aber dieselbe.

Gewerbe und Gastronomie im Erdgeschoss. Ein Restaurant, eine Bäckerei, ein Lebensmittelladen oder ein Lager im Erdgeschoss bringt täglich Lieferungen in Kartons und Kisten ins Haus. Die Stadt Zürich nennt das Gastgewerbe und die Nahrungsmittelindustrie als Bereiche, in denen die Deutsche Schabe besonders häufig vorkommt. Gleichzeitig sind Gewerberäume oft über dieselben Steigzonen mit den Wohnungen darüber verbunden. Umgekehrt kann auch eine Wohnung den Betrieb anstecken.

Innenhof, Fassadenfuss und Nachbarhaus. Bei der Orientalischen Schabe endet das Gebäude nicht an der Hausmauer. In einem Fallbeispiel der Stadt Zürich, einer Blockrandbebauung mit 22 befallenen Häusern, fanden sich die Tiere nicht nur in Kellern und Erdgeschossen, sondern in grosser Zahl im ganzen Innenhof und strassenseitig vor den Häusern: hinter Ziersteinplatten am Fassadenfuss, in Mauerritzen, Fensterschächten, Kies und Kopfsteinpflaster.

Gebäudezonen im Überblick

Die folgende Übersicht hilft Verwaltungen und Hauswartungen, die Zonen eines Hauses systematisch durchzugehen. Sie beruht auf den Fundortangaben der Merkblätter der Stadt Zürich und der Artbeschreibung des BAFU.

Warum eine einzelne Wohnung nicht genügt

Die Stadt Zürich formuliert es in ihren Merkblättern zur Deutschen Schabe und zur Braunbandschabe ohne Umschweife: Die Schaben müssen im ganzen Haus gleichzeitig bekämpft werden. Drei Mechanismen erklären, warum.

Erstens die Rückwanderung. Wird eine Wohnung behandelt und die Nachbarwohnung nicht, bleibt in der Nachbarwohnung eine vollständige Population mit Eipaketen. Sie wandert über dieselben Wege zurück, auf denen sie gekommen ist. Nach dem Merkblatt zur Orientalischen Schabe kann diese Art nachts weite Strecken zurücklegen und aus unbehandelten Gebäuden wieder in behandelte einwandern.

Zweitens die Verdrängung. Wer in einer Wohnung mit Spray arbeitet, treibt die Tiere in die Hohlräume und damit zu den Nachbarn. Das BAFU schreibt, dass Insektizidsprays allein zur Bekämpfung nicht ausreichen und ihre Anwendung dazu führen kann, dass sich die Schaben weiter ausbreiten.

Drittens die Unsichtbarkeit. Die tropischen Arten sind nachtaktiv. Eine Mieterin, die nie spät in die Küche geht, kann einen Befall haben, ohne es zu wissen. Ohne Fallen in allen Wohnungen bleibt diese Quelle unentdeckt.

Wie entscheidend die Gleichzeitigkeit ist, zeigt ein zweites Beispiel aus dem Zürcher Merkblatt zur grossräumigen Bekämpfung: Im norddeutschen Damme wurden in einem Gebiet von mehr als 100 Quadratkilometern rund 1900 Wohneinheiten und über 1200 Stallgebäude behandelt. Der erste Versuch scheiterte, weil viele Bewohnerinnen, Bewohner und Eigentümer die Zusammenarbeit verweigerten und die Tiere sich wieder ausbreiten konnten. Erst die gleichzeitige Behandlung aller Befallsherde brachte den Durchbruch. Ein Mehrfamilienhaus ist kleiner, das Prinzip ist dasselbe.

Vom ersten Hinweis zum Gebäudebefund

Am Anfang steht fast immer eine einzelne Meldung: eine Mieterin schickt ein Foto, ein Gewerbemieter erwähnt Funde im Lager, die Hauswartung findet Tiere in der Waschküche. Daraus wird in fünf Schritten ein Befund, auf dem sich ein Auftrag aufbauen lässt.

• Meldung entgegennehmen und festhalten. Datum, Wohnung oder Raum, Fundstelle, Uhrzeit, Anzahl, Foto. Wenn möglich ein Tier in einem verschlossenen Beutel aufbewahren lassen.
• Art bestimmen lassen. Im Sommer ist ein Fehlalarm durch die harmlose Waldschabe häufig, die nach dem Merkblatt der Stadt Zürich von Mai bis Oktober durch offene Fenster ins Haus kommt. Eine Bestimmung vermeidet, dass ein ganzes Haus wegen eines Gartentiers aufgeboten wird. Für Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Zürich bestimmt die Fachstelle Schädlingsprävention eingesandte Tiere kostenlos; ausserhalb der Stadt empfiehlt das Merkblatt den Kontakt mit der lokalen Gesundheitsbehörde.
• Ausmass feststellen. Nach dem Zürcher Vorgehen werden Klebefallen in allen Wohnungen, Eingangsbereichen und Kellern der in Frage kommenden Häuser aufgestellt, bei der Orientalischen Schabe auch im Freien. Das BAFU betont, dass zu klären ist, ob umliegende Wohnungen oder Gebäude betroffen sind.
• Befallsplan erstellen. Auf einem einfachen Grundriss pro Geschoss werden die Fänge eingetragen. Das Muster zeigt meist schon, ob ein Strang, ein Keller oder ein Gewerbebetrieb der Ausgangspunkt ist.
• Fachperson beauftragen. Mit Befallsplan und Artbestimmung lässt sich eine schriftliche Offerte für das ganze Haus einholen, statt Wohnung für Wohnung zu verhandeln.

Unser Wohnungsplan eignet sich als Vorlage, um die Fundstellen pro Wohnung festzuhalten, bevor sie im Gebäudeplan zusammengeführt werden.

Wer im Haus was übernimmt

Ein Befall im Mehrfamilienhaus scheitert selten an der Technik und oft an unklaren Zuständigkeiten. Die folgende Tabelle teilt die Rollen auf: was jede Partei tut, was sie festhalten sollte und was sie nicht eigenmächtig unternimmt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung; bei Streit über Mietrecht sind die kantonalen Schlichtungsbehörden für Mietsachen zuständig.

Die Mieterschaft informieren

Eine gute Information ist der halbe Erfolg, weil sie die Zusammenarbeit sichert, an der das Damme-Beispiel zuerst gescheitert ist. Ein Aushang im Treppenhaus und ein Schreiben an jede Partei sollten diese Punkte enthalten:

• Was festgestellt wurde, sachlich und ohne Hinweis darauf, wer gemeldet hat oder wo es angefangen hat.
• Dass Schaben kein Zeichen mangelnder Sauberkeit sind. Die Merkblätter der Stadt Zürich sagen das ausdrücklich, und der Satz nimmt Scham und Abwehr aus dem Gespräch.
• Was geplant ist: Fallen in allen Wohnungen, Behandlung durch eine Fachperson, Kontrolltermine.
• Wann Zutritt nötig ist, mit Zeitfenstern und der Möglichkeit, einen Schlüssel zu hinterlegen.
• Wie die Wohnung vorbereitet wird: Küchenschränke frei, Lebensmittel weggeräumt, Haustiere und Aquarien nach Angaben der Fachperson geschützt.
• Was niemand selbst tun soll: nicht sprühen, keine Gelpunkte wegwischen.
• An wen man sich wendet, mit Name und Kontakt in der Verwaltung.

In Häusern mit mehrsprachiger Mieterschaft lohnt es sich, die Information zu übersetzen oder auf mehrsprachiges Material hinzuweisen. Die Stadt Zürich stellt ihr Merkblatt zur Deutschen Schabe in 14 Sprachen bereit.

Was eine Information nicht enthalten sollte: Prognosen zur Dauer, Versprechen eines bestimmten Ergebnisses oder Schuldzuweisungen an einzelne Parteien.

Zutritt, Vorbereitung und Termine

Damit gleichzeitig behandelt werden kann, müssen alle Wohnungen am selben Tag oder in einem engen Zeitraum zugänglich sein. Das ist logistisch die grösste Hürde.

Das Obligationenrecht regelt in den Artikeln zur Miete die Pflichten beider Seiten. Die Merkblätter der Stadt Zürich verweisen dafür auf Art. 256, 257f, 257g, 257h, 258 und 259 OR. In der Praxis bedeutet das: Die Mieterin oder der Mieter meldet Mängel, die nicht selbst zu beheben sind, und duldet Arbeiten, die zur Beseitigung eines Mangels nötig sind; die Vermieterschaft kündigt solche Arbeiten rechtzeitig an und nimmt auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht. Den genauen Wortlaut finden Sie im Obligationenrecht auf fedlex.

Bewährt haben sich:

• Zwei Termine zur Wahl für jede Wohnung und ein Ersatztermin für Abwesende.
• Schlüsselhinterlegung mit schriftlicher Zustimmung.
• Leerstehende Wohnungen einbeziehen und deren Siphons vor und nach der Behandlung mit Wasser füllen.
• Gewerbeflächen ausserhalb der Öffnungszeiten behandeln, abgestimmt mit dem Betrieb.
• Gemeinschaftsräume am selben Tag wie die Wohnungen.

Wenn eine Partei den Zutritt verweigert oder nicht erreichbar ist, wird das festgehalten. Eine Lücke im Haus ist eine Lücke in der Behandlung, und die Verwaltung muss entscheiden, wie sie damit umgeht; bei Unsicherheit über die Rechtslage gibt die Schlichtungsbehörde Auskunft.

Stockwerkeigentum: was anders ist

Im Stockwerkeigentum gehört die Wohnung der jeweiligen Eigentümerin oder dem Eigentümer als Sonderrecht, während Keller, Treppenhaus, Steigzonen und Fassade meist gemeinschaftliche Teile sind. Daraus folgen zwei getrennte Zuständigkeiten, die beim Schabenbefall zusammenfinden müssen.

• Gemeinschaftliche Teile werden über die Verwaltung der Gemeinschaft behandelt und abgerechnet. Das betrifft Keller, Waschküche, Abfallraum, Liftschacht und in vielen Häusern die Steigzonen.
• Die einzelnen Wohnungen liegen in der Verantwortung ihrer Eigentümerinnen und Eigentümer. Vermietete Einheiten haben zusätzlich ein Mietverhältnis, in dem die vermietende Eigentümerschaft gegenüber ihrer Mieterschaft verantwortlich ist.

Für eine wirksame Bekämpfung braucht es deshalb einen gemeinsamen Plan: Die Verwaltung schlägt vor, dass alle Einheiten gleichzeitig behandelt werden, und holt eine Offerte ein, die gemeinschaftliche Teile und Wohnungen getrennt ausweist. Wie die Gemeinschaft darüber beschliesst und wie die Kosten verteilt werden, richtet sich nach Reglement und Beschlüssen; bei Unklarheit ist rechtlicher Rat sinnvoll. Wichtig ist, dass die Information an alle Eigentümerinnen und Eigentümer früh und schriftlich erfolgt.

Gewerbe und Gastronomie im Haus

Ein Gewerbemieter, der mit Lebensmitteln arbeitet, steht unter eigenen Pflichten. Die Hygieneverordnung des EDI verlangt in Art. 6, dass Räume und Installationen von Lebensmittelbetrieben frei von Schädlingen und Ungeziefer gehalten werden und erforderlichenfalls geeignete Bekämpfungsverfahren vorgesehen sind. Die Selbstkontrolle dokumentiert, wie der Betrieb das sicherstellt, und wird von den kantonalen Lebensmittelkontrollen geprüft.

Für die Verwaltung eines gemischt genutzten Hauses heisst das:

• Im Mietvertrag oder in einer Hausordnung festhalten, dass der Betrieb Befunde an die Verwaltung meldet und dass Monitoring und Bekämpfung im Betrieb mit der Behandlung des Hauses abgestimmt werden.
• Lieferzonen und Kartonlager beachten: Kartons sollten nicht im allgemeinen Keller oder im Treppenhaus zwischengelagert werden.
• Gemeinsame Termine planen, wenn ein Befall Betrieb und Wohnungen betrifft. Eine Behandlung nur im Betrieb treibt die Tiere in die Steigzone, eine Behandlung nur in den Wohnungen lässt die Quelle im Erdgeschoss aktiv.
• Rapporte austauschen, soweit sie das Haus betreffen.

Die Seite Betriebe beschreibt, wie wir Unternehmen bei Monitoring und Bekämpfung begleiten.

Bauliche Prävention

Das BAFU stellt die integrierte Schädlingsbekämpfung als Pyramide dar, an deren Basis die Vorbeugung steht: Zugänge abdichten, Nahrungsmittel, Abfälle und Textilien sicher aufbewahren, Einschleppung verhindern. Für ein Mehrfamilienhaus lässt sich das in bauliche Massnahmen übersetzen, die bei Unterhalt und Sanierung ohnehin anfallen.

Prävention betrifft auch den Alltag: Gebrauchte Möbel und Geräte vor dem Hereintragen prüfen, Textilien aus zweiter Hand nach Empfehlung des BAFU bei mindestens 60 Grad waschen oder mehrere Tage bei minus 18 Grad tiefkühlen, nach Ferien den Koffer auf dem Balkon auspacken. Solche Hinweise passen in die Hausordnung oder in ein Willkommensschreiben für neue Mieterinnen und Mieter. Der Zusammenhang zwischen Feuchtigkeit und Schädlingen ist in unserem Beitrag zu Feuchtigkeit und Schädlingen ausführlicher beschrieben.

Nach der Bekämpfung: Kontrolle und Unterlagen

Die Behandlung selbst ist nur ein Teil. Weil Eipakete gut geschützt sind und Jungtiere über Wochen schlüpfen, gehören Kontrollen fest dazu. Die Stadt Zürich nennt für die Deutsche Schabe eine Entwicklungszeit vom Eipaket bis zum erwachsenen Tier von etwa 100 Tagen bei 24 Grad; bei der Orientalischen Schabe schlüpfen die Larven bei Zimmertemperatur erst nach 50 bis 60 Tagen. In ihrem Fallbeispiel aus der Blockrandbebauung finden jährliche Nachkontrollen statt.

Für die Verwaltung bewährt sich ein einfaches Dossier pro Liegenschaft:

• die ursprünglichen Meldungen und der Befallsplan,
• die Artbestimmung,
• die schriftliche Offerte mit Umfang, Kontrollen und zweitem Durchgang gemäss schriftlicher Offerte,
• die Rapporte der Fachperson mit Datum, behandelten Räumen und verwendeten Produkten,
• die Fallenfänge der Kontrollen, Geschoss für Geschoss,
• die Mitteilungen an die Mieterschaft,
• die erledigten baulichen Massnahmen.

Dieses Dossier hilft bei einem Mieterwechsel, bei einer späteren Meldung im selben Strang und bei Fragen zur Kostenverteilung. Vor der Wiedervermietung einer betroffenen Wohnung ist eine Kontrolle mit Fallen sinnvoll, damit die neue Mieterschaft eine Wohnung ohne Befall übernimmt.

Kosten und Verantwortung

Die Merkblätter der Stadt Zürich fassen die Rechtslage für Mietwohnungen zusammen: Wer einer Firma einen Auftrag erteilt, muss grundsätzlich auch die Kosten übernehmen. Die Vermieterschaft hat die Wohnung in gutem Zustand und frei von Ungeziefer zu vermieten; sind bei Bezug Schädlinge vorhanden, ist das ein Mangel an der Mietsache, für dessen Behebung die Vermieterschaft zuständig ist, und die Kosten können nicht ohne Weiteres auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, etwa weil ein Befall nachweislich von einer Partei verursacht wurde, ist eine Rechtsfrage, die sich nicht pauschal beantworten lässt.

Was die Kosten einer Bekämpfung im Haus bestimmt, lässt sich dagegen benennen: die Art, die Zahl der befallenen Einheiten, Gemeinschaftsräume und Aussenbereiche, die Zugänglichkeit von Steigzonen und Einbauküchen, die Zahl der Kontrollen und ob ein zweiter Durchgang nötig wird. Eine Offerte für das ganze Haus ist meist günstiger als eine Reihe einzelner Einsätze, die sich wiederholen. Wie wir Preise darstellen, zeigt unsere Seite Preise.

Wir übernehmen Ihre Anfrage, in der ganzen Schweiz. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich, die Offerte ebenfalls kostenlos. Anfragen nehmen wir entgegen: 7 Tage, 7 bis 21.30 Uhr, auch am Sonntag. Alles zu den Arten und zur Behandlung finden Sie auf der Seite Kakerlaken und Schaben, und Ihre Lage können Sie unter Anliegen schildern beschreiben.

Quellen

• Bundesamt für Umwelt BAFU: «Schaben», veröffentlicht am 28. April 2021 (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Arten in Gebäuden, Waldschabe, Klärung ob umliegende Wohnungen betroffen sind, Meldung an die Hausverwaltung, koordiniertes Vorgehen bei Orientalischen Schaben inklusive Innenhof, Sprays können die Ausbreitung fördern, Vorbeugung bei Gebrauchtwaren und Textilien.
• Stadt Zürich, Fachstelle Schädlingsprävention: Merkblatt «Grossräumige Bekämpfung der Orientalischen Schabe» (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Fallbeispiel Blockrandbebauung mit 22 Häusern, Verstecke am Fassadenfuss, koordinierte Bekämpfung, jährliche Nachkontrollen, Fallbeispiel Damme, Klebefallen in allen Wohnungen, Eingängen und Kellern, Rechtslage.
• Stadt Zürich, Fachstelle Schädlingsprävention: Merkblätter «Die Orientalische Schabe», «Die Deutsche Schabe», «Die Braunbandschabe» und «Die Waldschabe» (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Aufenthaltsorte im Gebäude, Wanderung entlang Leitungs- und Lüftungssträngen, Zuwanderung über ausgetrocknete Siphons, gleichzeitige Bekämpfung im ganzen Haus, Entwicklungszeiten, Rechtslage in der Miete.
• Stadt Zürich: «Schädlingsprävention» (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Beratung und Bestimmung für die Stadtbevölkerung, Merkblatt zur Deutschen Schabe in mehreren Sprachen.
• Bundesamt für Umwelt BAFU: «Integrierte Schädlingsbekämpfung» (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Vorbeugung als Basis, Abdichten von Zugängen, sichere Aufbewahrung, Verhinderung der Einschleppung.
• Verordnung des EDI über die Hygiene beim Umgang mit Lebensmitteln (Hygieneverordnung EDI, HyV), SR 817.024.1, fedlex (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Art. 6 Abs. 2 Bst. g und Art. 15 Abs. 4, Räume, Installationen und Abfallsammelräume frei von Schädlingen und Ungeziefer.
• Obligationenrecht (OR), SR 220, fedlex (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: Mietrecht, Art. 256 ff., auf die die Merkblätter der Stadt Zürich verweisen.
• Bundesamt für Gesundheit BAG: «Biozide: Chemische Produkte gegen Schädlinge» (abgerufen am 24. Oktober 2026). Verwendet für: bei grösserem Befall professionelle Hilfe mit Fachbewilligung beiziehen.